Il Decreto Crescita 2019 D.L. 34/2019 convertito con modifiche dalla Legge 58/2019 – prevede importanti novità per i proprietari di immobili ad uso civile che hanno stipulato contratti di locazione dal 1.1.2020.

LA PREMESSA

Uno dei problemi fiscali che molti proprietari hanno dovuto affrontare consiste nell'obbligo di dover pagare le imposte anche su canoni di locazione civili eventualmente non incassati per morosità dell'inquilino.

Si tratta di una situazione palesemente iniqua e particolarmente pesante se consideriamo anche i lunghi tempi giudiziari necessari alla definizione e conclusione di un procedimento di sfratto per morosità.

La nuova norma del Decreto crescita, che interviene a favore dei proprietari riducendo l'entità dell'eventuale problema fiscale, è valida SOLO PER I CONTRATTI STIPULATI DAL 1.1.2020.

LA NORMATIVA IN VIGORE PER TUTTI I CONTRATTI STIPULATI ENTRO IL 31.12.2019

L'art.26 c.1 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi prevede quanto segue:

I redditi fondiari (quindi anche canoni di locazione) concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’art. 33, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso.

I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.

LA NORMATIVA IN VIGORE PER TUTTI I CONTRATTI STIPULATI DAL 01.01.2020

L'art. 26 c.1 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi prevede quanto segue:

I redditi fondiari (quindi anche canoni di locazione) concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 30, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso.

I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento.

Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.

EFFETTI DELLA MODIFICA NORMATIVA

La modifica ha effetto per i contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020 e pertanto per i contratti stipulati entro il 31 dicembre 2019, vale la regola dell’assoggettamento ad imposta dei canoni, ancorché non percepiti, fino alla risoluzione del contratto.

Il locatore, solo dopo la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto, potrà quindi:

1. recuperare la maggiore imposta versata per i canoni di locazione non incassati, ma assoggettati a tassazione negli anni precedenti;

2. non assoggettare a tassazione il canone di affitto non percepito ma solo la rendita catastale rivalutata.

E' evidente che la conclusione di una procedura di convalida di sfratto prevede tempi molto più lunghi rispetto a quelli per ottenere l'ingiunzione di pagamento.

CONSEGUENZE PRATICHE

La nuova disposizione può rivelarsi particolarmente importante per i proprietari che si trovano nella spiacevole situazione di morosità dei propri inquilini.

Putroppo però i vecchi contratti, anche se rinnovati dopo il 1.1.2020, rimarranno esclusi dalla situazione normativa oggi più favorevole solo per i i contratti stipulati dopo tale data.

Quindi al momento della naturale scadenza di un vecchio contratto, anzichè procedere con il semplice rinnovo, potrebbe essere opportuno valutare la stesura di un un nuovo accordo che preveda un testo giuridicamente più aggiornato e adeguato ai cambiamenti intercorsi nel tempo nel rapporto tra proprietario e inquilino ed eventualmente alle modalità di conduzione dell'immobile locato.

La stipula di un nuovo contratto comporta varie conseguenze e pertanto ogni singolo caso dovrà essere oggetto di una approfondita valutazione complessiva.